قفل بازار ساخت وساز چگونه باز می شود؟ - مجله ستاره

با عبور بازار ساخت وساز از رکورد 16ساله رکود خانه سازی، عرضه جدید آپارتمان در پایتخت در شرایط قرمز قرار گرفت. بررسی های دنیای اقتصاد با استناد به آمارهای مربوط به ساخت واحدهای مسکونی در 16 سال اخیر نشان می دهد، سال 99 سردترین بازار به لحاظ تیراژ ساختمانی بوده که در آن کمترین میزان از ساخت مسکن به ثبت رسیده است. سال گذشته تنها 53 هزار واحد مسکونی در شهر تهران مجوز ساخت دریافت کردند که این میزان از سال 83 تا به امروز که داده های مربوط به تیراژ سالانه ساخت مسکن ثبت می شود در حوزه ساخت وساز نشان دهنده رکورد بی سابقه در رکود ساختمانی بوده است. در واقع این میزان کمترین تیراژ ساخت سالانه مسکن در پایتخت در 16 سال اخیر را نشان می دهد. سال 99 به همین علت سال ابررکود ساختمانی یا سردترین و منجمدترین سال به لحاظ شرایط عرضه جدید آپارتمان بوده است. رکودی ترین بازار ساخت وساز مسکن در شهر تهران در حالی سال 99 با ساخت تنها 53 هزار واحد مسکونی رقم خورد که در 16 سال اخیر میانگین سالانه ساخت مسکن (خانه سازی یا عرضه مسکن جدید در پایتخت) معادل 126 هزار واحد مسکونی بوده است. آمارهای موجود از فرایند ساخت وساز سالانه مسکن در تهران نشان می دهد بیشترین میزان ساخت وساز واحدهای مسکونی یا عرضه جدید مسکن مربوط به سال 91 با ساخت 253 هزار واحد مسکونی بوده است. این در حالی است که بعد از سال 99 که رکورد مربوط به کمترین تیراژ ساختمانی در این سال زده شد، کمترین ساخت وساز در سال 94 با ساخت 65 هزار و 500 واحد مسکونی در پایتخت بوده است.

با این حال رویداد سال گذشته در بازار ساخت وساز که از آن با عنوان ابررکود ساختمانی می توان یاد کرد از یکسو دربردارنده یک تهدید بزرگ یا ابرتهدید برای بازار مسکن سال 1400 و حتی سال 1401 است. از آنجا که آمار مربوط به صدور پروانه ساختمانی به دلیل فرایند یک تا دو ساله ساخت وساز، یکی دو سال بعد اثر خود را بر عرضه جدید مسکن در بازار ملک نشان می دهد، ابررکود ساختمانی در سال 99، می تواند ابرتهدید عرضه مسکن جدید در سال 1400 و 1401 را رقم بزند. سال 99 به لحاظ رکود ساختمانی، ششمین سال متوالی رکود در عرضه مسکن جدید به واسطه افت تیراژ ساختمانی و رکود فعالیت سازنده ها محسوب می شود. دست کم طی دو سال گذشته، سهم نوسازها از کل معاملات مسکن شهر تهران در میان بازه های سنی واحدهای مسکونی کاهش یافته است. یک عامل مهم و موثر در این موضوع قرار دریافت بازار ساخت وساز در شرایط رکودی و همچنین کاهش تیراژ ساختمانی در 6 سال گذشته است. افت شدید حجم عرضه جدید ساختمانی در سال گذشته، بازار ساخت وساز تهران را در شرایط قرمز قرار داده که این شرایط قرمز، به دلیل کاهش شدید عرضه واحدهای مسکونی نوساز به بازار مسکن 1400، یک ابرتهدید مهم برای بازار مسکن سال جاری و همچنین سال آینده محسوب می شود.

ساخت تنها 53 هزار واحد مسکونی جدید در سال 99 به معنای آن است که به طور متوسط در هر ماه از سال گذشته معادل 4 هزار و 450 واحد مسکونی در تهران ساخته شده است. این میزان حتی کمتر از تیراژ فروش واحدهای مسکونی نوساز در هر ماه در شرایط متعادل بازار و شرایطی است که حجم معاملات خرید و فروش مسکن در شرایط عادی (غیررکودی) واقع شده است. در شرایط عادی در هر ماه حداقل 10 هزار معامله خرید مسکن در شهر تهران انجام می شود که نیمی از این واحدها نوساز هستند. این موضوع به آن معناست که در شرایط غیررکودی و عادی بازار مسکن در هر ماه دست کم 5 هزار واحد مسکونی نوساز در بازار از سوی متقاضیان مورد تقاضا قرار گرفته و خریداری می شود. این در حالی است که در سال گذشته در هر ماه به طور متوسط کمتر از این میزان در شهر تهران ساخته شده است.

این موضوع نشان دهنده عدم تعادل بین عرضه و تقاضای واحدهای مسکونی نوساز در پایتخت است که بر افزایش شکاف قدرت خرید متقاضیان مصرفی و سطح قیمت واحدهای نوساز و سپس سایر واحدهای مسکونی اثر مخرب دارد.

در شرایط طبیعی و برای پاسخ به نیاز متقاضیان خرید واحدهای مسکونی نوساز به طور متوسط در هر ماه باید دست کم 5 هزار واحد مسکونی نوساز در پایتخت ساخته شود.

از آنجا که معمولا آمار صدور پروانه ساخت مسکن اثر خود را به لحاظ حجم عرضه واحدهای مسکونی نوساز به بازار و سهم آنها از معاملات ملک در یک تا دو سال آینده نشان می دهد افت شدید تیراژ ساختمانی در سال 99 زنگ خطر را برای بازار معاملات مسکن سال 1400 و 1401 به لحاظ کاهش شدید عرضه جدید به بازار در سال جاری و سال آینده به صدا درآورده است.

از سال 94 تا به امروز سالانه تنها به طور متوسط 66 هزار واحد مسکونی جدید ساخته شده که این آمار نشان دهنده بروز 6 سال متوالی رکود ساختمانی در شهر تهران است. بررسی های اجرا شده نشان می دهد با توجه به کف نیاز به عرضه مسکن جدید ناشی از تشکیل خانوارهای تازه و ازدواج، طلاق، تخریب و نوسازی، حجم تقاضای انباشته شده از سال های قبل و…، در هر سال به طور متوسط سالانه باید 85 هزار واحد مسکونی ساخته شود اما در عمل در 6 سال اخیر تنها به طور متوسط در هر سال 66 هزار واحد ساخته شده است. این آمارها نشان دهنده کمبود عرضه جدید به بازار مسکن دست کم در 6 سال گذشته است.

دنیای اقتصاد در اسفند سال گذشته با استناد به آمار 11 ماهه بازار ساخت وساز شهر تهران در سال99، ثبت ابررکود بی سابقه ساختمانی در 16 سال گذشته را پیش بینی کرده بود. در گزارشی که دنیای اقتصاد با این موضوع و با عنوان چهار ویرانگر عرضه مسکن در تاریخ 12 اسفند 99 منتشر کرد ضمن رمز گشایی از هویت 4 ویرانگر بازار عرضه مسکن پیش بینی شد بدترین سال ساخت وساز در تهران، در سال 99 رقم خواهد خورد. در این گزارش اعلام شد: آمار رسمی تیراژ ساخت مسکن در پایتخت نشان می دهد، فرایند عرضه طی 11 ماه اول 99 به گونه ای بوده که بسیار بعید است تعداد کل آپارتمان های جدید در سال 99 به کف عرضه در بازه زمانی 16 سال گذشته برسد. پیش تر، شدیدترین رکود ساختمانی، در سال 94 با تیراژ 65 هزار و 500 واحد رقم خورده بود. اما به احتمال زیاد، تیراژ عرضه مسکن در تهران 99 پایین تر از 55 هزار واحد خواهد شد.

در این گزارش چهار عامل عمده به عنوان چهار ویرانگر عرضه جدید مسکن در پایتخت مورد بررسی قرار گرفت. رکود در بازار معاملات مصرفی خرید مسکن به عنوان حلقه آخر زنجیره ساخت وساز، جهش قیمت وکمبود عرضه زمین، افزایش شدید قیمت مصالح ساختمانی و همچنین احتکار ملک به دلیل ریسک صفر ملاکی در بازار زمین و مسکن چهار عاملی بود که در گزارش دنیای اقتصاد از آن تحت عنوان چهار مانع یا ویرانگر عرضه جدید به بازار مسکن یاد شد.

در شرایطی که در سال 99 کمترین میزان عرضه ساختمانی دست کم در 16 سال اخیر به ثبت رسیده است یک سوال مهم در شرایط فعلی آن است که قفل بازار ساخت وساز چگونه باز خواهد شد؟ هم اکنون سازنده ها در بازار مسکن با شرایط خاصی روبرو شده اند. از یکسو به دلیل افزایش شکاف بین قدرت خرید خانوارها و قیمت مسکن با نبود تقاضای مصرفی و مشتری برای فروش واحدهای خود روبرو شده اند و عملا قادر به فروش واحدهای آماده نیستند. از سوی دیگر به دلیل ریسک صفر ملاکی و نگهداری زمین خام و تورم بالا در این بخش از بازار ملک با کمبود عرضه زمین از یکسو و جهش قیمت در این بازار به عنوان هزینه برترین جزء ساختمانی روبرو هستند. بنابراین برای بازگشایی قفل عرضه جدید باید تدبیری به کار برد تا این مسائل برطرف شود.

این در حالی است که حتی گروهی از سازنده ها اقدام به عدم عرضه واحدهای آماده به بازار کرده یا از ساخت وساز روی زمین های خود خودداری کرده و ملاکی را ترجیح داده اند.

بررسی های دنیای اقتصاد نشان می دهد آنچه می تواند در شرایط فعلی قفل بازار ساخت وساز را بازگشایی کرده و مسائل موجود در راستا افزایش عرضه جدید به بازار را تا حدی برطرف کند وضع واجرای قانون دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی است.

این نوع مالیات با افزایش ریسک و هزینه ملاکی، انجماد بازار مسکن و ساخت وساز را تا حد زیادی کاهش خواهد داد. به این صورت که منجر به عرضه املاک به بازار معاملات شده، قیمت ها به دلیل افزایش عرضه تعدیل می شود و به تدریج زمینه برای بازگشت متقاضیان مصرفی به بازار معاملات مسکن هموار می شود.

در چنین حالتی یک مشکل اساسی سازنده ها برای ورود به پروژه های ساختمانی جدید یعنی فروش نرفتن واحدهای آماده به عنوان حلقه آخر زنجیره ساخت وساز برطرف می شود. از سوی دیگر با افزایش ریسک و هزینه ملاکی، میزان عرضه زمین وملک کلنگی نیز به بازار افزایش می یابد و هزینه سازنده ها از این محل نیز تعدیل شده یا دیگر افزایش نمی یابد.

هم اکنون بخش زیادی از جهش قیمت مسکن به دلیل ریسک صفر ملاکی در بازار زمین و هجوم سرمایه ها به این سمت است. اما وضع و دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی با افزایش ریسک و هزینه های ملاکی از دو جهت یعنی یکی فروش واحدهای آماده و دیگری عرضه زمین با نرخ تعدیل شده، به سازنده ها کمک خواهد کرد. این در حالی است که در صورت عدم چاره اندیشی متولی و سیاستگذار بخش مسکن برای وضع و دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی، حتی در صورت فراهم شدن زمینه بازگشت متقاضیان مصرفی به بازار معاملات مسکن، به دلیل کمبود تیراژ ساختمانی جدید عرضه شده به بازار ملک، تبعات منفی رکود ساختمانی به گسترده ترین شکل ممکن خود را نشان خواهد داد.

هر چند به دلیل شرایط فعلی بازار مسکن، قدرت خرید خانوارها و… فعلا بازگشت متقاضیان مصرفی به بازار بعید به نظر می رسد اما به محض فراهم شدن زمینه بازگشت متقاضیان مصرفی، تبعات منفی رکود ساختمانی دامنگیر بازار معاملات مسکن و به خصوص متقاضیان مصرفی خواهد شد. اما در صورت وضع مالیات سالانه بر املاک و باز شدن قفل موجود در این زمینه، ابرتهدید موجود برای بازار مسکن قابل مهار و خنثی سازی است.